Perché è importante accertare la regolarità urbanistica
Nel corso degli anni, molte costruzioni hanno subito modifiche interne, ampliamenti, cambi di destinazione d’uso o sanatorie mai completate.
Ogni intervento edilizio, anche apparentemente minimo, deve essere stato effettuato nel rispetto delle norme urbanistiche del momento e autorizzato da titoli edilizi quali:
- Permesso di costruire
- DIA (Denuncia Inizio Attività)
- SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività)
- CIL/CILA (Comunicazione Inizio Lavori/Asseverata)
L’accertamento della
regolarità urbanistica dell’immobile è indispensabile nei seguenti casi:
- Compravendita immobiliare
- Accesso a mutui e finanziamenti
- Esecuzione di lavori di ristrutturazione
- Cambio di destinazione d’uso
- Domanda di condono edilizio
Un immobile non conforme può generare conseguenze gravi:
blocco della vendita, svalutazione dell’immobile, obbligo di ripristino o pagamento di sanzioni amministrative.
Come si verifica la regolarità urbanistica: il ruolo dello studio tecnico
L’accertamento della
regolarità urbanistica è un procedimento tecnico complesso, che va ben oltre il semplice confronto tra piantine catastali.
Richiede esperienza, conoscenza normativa e capacità di lettura degli atti urbanistici. Il compito spetta a
professionisti abilitati come architetti, ingegneri o geometri, generalmente riuniti all’interno di uno
studio tecnico specializzato.
1. Analisi documentale preliminare
Il primo passo è la raccolta e l’analisi dei seguenti documenti:
- Titolo abilitativo originario (licenza edilizia, concessione, permesso di costruire)
- Progetti approvati e varianti successive
- Certificato di agibilità (dove previsto)
- Estratti di PRG (Piano Regolatore Generale) e vincoli urbanistici
- Visure catastali e planimetrie catastali
L’obiettivo è confrontare ciò che risulta dai documenti ufficiali con lo stato reale dell’immobile.
2. Sopralluogo tecnico
Segue un
sopralluogo dettagliato dell’immobile.
Il tecnico verifica:
- Superficie reale e altezza dei vani
- Distribuzione interna
- Presenza di eventuali abusi edilizi (ampliamenti, verande, tettoie, soppalchi)
- Rispetto delle distanze dai confini
- Eventuali difformità tra progetto autorizzato e costruzione esistente
3. Redazione della relazione tecnica
Una volta conclusa la fase ispettiva, lo studio tecnico redige una
relazione tecnica di conformità urbanistica, che costituisce un documento fondamentale nel processo di verifica.
La relazione attesta se l’immobile:
- È conforme ai titoli edilizi e urbanistici
- Presenta difformità parziali o totali
- Ha bisogno di interventi di regolarizzazione (sanatoria, aggiornamento catastale, nuova autorizzazione)
Questa relazione può essere richiesta dal notaio in fase di compravendita, oppure allegata alla pratica edilizia nel caso di futuri lavori di ristrutturazione.
Regolarità urbanistica e compravendita: cosa succede se mancano i requisiti
Una delle situazioni più delicate si verifica in occasione della vendita di un immobile.
La
regolarità urbanistica dell’immobile è ormai un requisito imprescindibile: sempre più notai richiedono la
dichiarazione di conformità urbanistica a tutela degli acquirenti.
Se durante la due diligence tecnica emergono irregolarità, la trattativa può:
- Subire ritardi
- Essere sospesa
- Portare a una
rivalutazione del prezzo
- In alcuni casi,
essere annullata
Per questo è fondamentale affrontare in tempo utile il problema e procedere con gli interventi di
sanatoria, laddove possibile, tramite la presentazione di:
- Permesso in sanatoria (art. 36 del DPR 380/2001)
- SCIA in sanatoria (art. 37 DPR 380/2001)
- Condono edilizio (ove ancora applicabile)
Sanare un abuso non è solo un atto di regolarizzazione: è un investimento sul valore dell’immobile e sulla sua commerciabilità.
Caso studio: una veranda costruita senza titolo
Per comprendere concretamente l’importanza della
regolarità urbanistica dell’immobile, riportiamo un caso reale affrontato dallo studio tecnico
Gecontract.
Il contesto
Un cliente si era rivolto allo studio per vendere il proprio appartamento situato all’ultimo piano di una palazzina costruita negli anni ’80. Durante il sopralluogo, l’architetto ha notato la presenza di una
veranda chiusa con infissi in alluminio, non presente nei progetti approvati.
L’irregolarità riscontrata
Dall’analisi documentale, è emerso che la veranda era stata realizzata senza alcun titolo edilizio. Sebbene strutturalmente solida e ben integrata, la sua presenza costituiva un
abuso edilizio.
La soluzione
Il team tecnico di Gecontract ha proceduto con:
- Rilievo metrico dell’intero immobile
- Redazione di una SCIA in sanatoria, giustificata dalla conformità dell’opera alle norme urbanistiche e di sicurezza
- Aggiornamento della planimetria catastale
La sanatoria è stata accettata dal Comune e
l’immobile ha ottenuto la conformità urbanistica. La vendita è poi proseguita senza ulteriori intoppi.
Conclusione: la regolarità urbanistica è un dovere, prima ancora che un'opportunità
La
regolarità urbanistica dell’immobile non è solo una questione burocratica:
è il punto di partenza per qualsiasi progetto edilizio, investimento immobiliare o semplice compravendita.
Verificare, regolarizzare e documentare correttamente lo stato urbanistico significa:
- Evitare problemi legali
- Aumentare il valore dell’immobile
- Garantire una transazione sicura
- Accedere senza ostacoli a mutui e incentivi fiscali
Affidati a Gecontract: esperienza e competenza per la regolarità del tuo immobile
Lo
studio tecnico Gecontract, con sede operativa e team multidisciplinare di
architetti e geometri, è specializzato nella
verifica della regolarità urbanistica, nella
redazione di relazioni tecniche asseverate, e nella
sanatoria di difformità edilizie.
Gecontract assiste privati, agenzie immobiliari e notai in tutte le fasi:
- Analisi documentale
- Sopralluogo tecnico
- Relazione urbanistica
- Pratiche edilizie in sanatoria
- Aggiornamenti catastali
Che tu stia acquistando, vendendo o semplicemente desideri mettere in regola il tuo immobile,
Gecontract è il partner affidabile su cui contare.
Contattaci oggi stesso per una consulenza preliminare o per fissare un sopralluogo con un nostro tecnico.
